近代上海早期城市化过程中的农田收购与利益分配

　　【内容提要】鸦片战争以后，上海作为通商口岸被迫对外开放。随着洋人租界的建立及随后的不断扩张，相应的农田转化成了租界道契土地。由于外国房地产商掌握租界扩张和城市建设的核心信息，他们在土地交易中是得益最大的群体；中国中间商或为洋商充当购地中介，或参与炒地，先买后卖，也是获利丰厚的利益群体；相比之下，卖地的中国原住居民由于信息蒙蔽，他们是早期城市化过程中得益最少的大群体。本文系统利用30卷《上海道契，1847-1911》等第一手资料，使全文的分析建立在可靠的资料基础之上。

　　【关键词】近代上海；城市化；土地交易；道契；信息不对称

　　以往研究近代上海早期城市化过程中的农田收购、价格、利益分配等方面的学术成果极少，即使有，也只是若干个别的数字，而缺少系统性。造成这种现象的主要原因也许是原始材料的缺乏。本文拟系统利用2005年上海古籍出版社出版的30卷《上海道契，1847-1911》（下文简称《道契》）资料以及《工部局董事会会议录》等其他资料，从租界扩张和城市建设信息不对称的视角入手，研究农田收购和道契申领中的双重价格，以及透过双重价格所反映的不同利益群体。

一、对于高速涨价数字的疑问

　　土地在申领道契以后，会有不同程度的上涨，尤其是在土地划入租界以后，涨幅更为惊人。这意味着由农村土地转化为城市土地，由靠农作收益的土地转化为城市经济增长的要素。对于土地涨价的分析，我们只能从道契资料所提供的数字出发。当然，并不是盲目地相信这些数字，而正是需要对这些数字进行深入分析的。在绝大部分的道契上标有买卖价格，我们可以认为，这是洋商从中国原住民手中拿地的价格。许多土地当年立田单的时候，业主为少缴田赋常少报田亩，所以在申领道契的时候需要重新勘丈，如果勘丈的结果大于田单的数字，一般要求买主作升科缴价，缴价的标准则由地保调查附近地价得出。在滩地、填河地升科时，也作这样的处理。拿地保调查的地价与道契上的价格作比较，我们可以看出价格变动的情况。

　　那么，为什么我们不使用二手市场上的转手价呢？如果能够找到这样的历史记载，当然最好，事实上我们在道契资料中也找到了少量的二手市场转手价。但因为当时的土地章程规定土地不能炒卖，因此绝大多数的道契转手都不注明价格，或把第一次买地时的价格填上去糊弄。不准炒卖土地的规定实际上根本不起作用，倒把丰富多彩的土地市场历史盖住了半边脸。

　　我们把1895-1901年间申领的英册道契的价格变动情况列在表1中。

表1：立契后地价变动的部分案例（1895-1901年间立契）

序号	英册道契号	立契年、月	地块位置（保-图-习称地名）	契内价（每亩）	调查地价年、月	调查价（每亩）	上涨至%
1	2134	光二十一.九	23-13薛家浜	131.67元	光二十六.六	1000元	759.47
2	2181	光二十一.十一	27-10	215.98元	立契稍后	2000元	926.01
3	2207	光二十一.十二		52.34元	光二十二.二	406.12元	775.93
4	2249	光二十二.四	27-8	94.17元	光二十二.七	400元	424.76
5	2271	光二十二.五	27-10	314.80元	光二十三.十一	949.54元	301.63
6	2376	光二十三.二	23-1、2	579.71元	光二十三.八	800元	138.00
7	2405	光二十三.五	23-12	469.04元	光二十五.六	1343.54元	286.45
8	2422	光二十三.五	27-8静安寺西南	177.99元	光二十三.十一	500元	280.91
9	2425	光二十三.六	25-2垃圾桥	379.51两	光二十三.八	500两	131.75
10	2448	光二十三.九	23保潘家宅	502.87元	光二十五.三	1000元	198.86
11	2471	光二十三.八	28-南12曹家渡	128.48元	光二十四.五	401.39元	312.41
12	2477	光二十三.八	25-2陆家宅	195.57元	光二十四.三	800元	409.06
13	2523	光二十四.正	27-10池浜桥	543.74两	光二十四.四	2050两	377.02
14	2609	光二十四.正	27-8静安寺涌泉浜之南	294.67两	光卅十一.七	1000两	339.36
15	2620	光二十四.二	25-2张家宅西	312.5元	光二十四.闰三	1344.99元	430.40
16	2627	光二十四.二	27保郑家浜	309.6元	光二十七.五	1346.98元	435.07
17	2695	光二十四.三	27保张家浜	375两	光二十七.十一	1000两	266.67
18	2725	光二十四.五	27-10郑家浜西	398.55元	光二十五.七	2023.47元	507.71
19	2754	光二十四.五	25-头钱家宅桥西	307.14元	立契后1年内	1000元	325.58元
20	2905	光二十四.十二	27-12王家巷	410.79元	光二十七.三	800元	194.75
21	2949	光二十五.正	28-8、9曹家渡西	198.71元	光二十五.四	500元	251.62
22	3005	光二十五.三	25-2老闸桥南岸之西	980.39元	光二十五.五	4013.91元	409.42
23	3011	光二十五.四	23-头秦家弄南	92.72元	光二十五.五六月间	300元	323.55
24	3094	光二十五.五	25-4聚金桥西	394.82两	光二十五.八	1000两	253.28
25	3095	光二十五.五	27-10新闸桥南	310.17元	光二十八.正	4758.02元	1534.00
26	3209	光二十五.九	25-4杜家宅南	61.73元	光二十六.三	150元	243.99
27	3219	光二十五.九	23-12杨树浦	198.45元	光二十五.八	1000元	503.91
28	3225	光二十五.九	25-4关帝庙西南	184.28元	光二十五.十二	300元	162.80
29	3278	光二十五.十一	27-8刘家宅北	59.88元	光二十六.七	500元	835.00
30	3340	光二十六.二	23-1、2杨家宅南	311.85元	光二十六.五	400元	128.27
31	3386	光二十六.三	27-3徐家库北	379.84元	光二十六.五	400元	105.31
32	3409	光二十六.四	27-11郭家库西	105.6元	光二十七.三	300元	284.09
33	3424	光二十六.五	27-3徐家库北	67.93元	光二十六.六	400元	588.84
34	3572	光二十六.十二	25-2徐家宅	115.46两	光二十九.三	1000两	866.10
35	3593	光二十七.四	27-9张家浜	373.83元	光二十七.七	500元	133.75
36	3658	光二十七.四	27-3涌泉浜南	161.03元	光卅二.七	1000元	621.00
37	3705	光二十七.六	27-南12东王家巷	292.11元	光二十七.八	800元	273.87
38	3762	光二十七.八	23-1、2沈家湾	185.04元	光二十七.十二	1000元	540.42
39	3791	光二十七.九	23-2里虹口	400.99元	光二十八.七	3000元	748.15
40	3840	光二十七.十一	23-14马家宅	86.21元	光二十八.十一	200元	231.99
41	3851	光二十七.十一	27-10池浜桥	275.74元	光二十八.三	1000元	362.66
42	3858	光二十七.十一	25-9顾家宅	147.34元	光二十八.三	400元	271.48

　　资料来源：根据《道契》第7-13卷的相关资料编制。表中的“光”即“光绪年”的简称。

　　以上由笔者收集的42份道契价格对比材料中，时间跨度以一年以内的居绝大多数。这是因为清丈土地一般总在道契立案后不久即会进行。一年以内的涨价幅度也有非常高的，如序号第2、3、4、22、29、38、39等。对于这样的价格现象，我们如何加以具体分析呢？

　　首先，价格的上涨（包括暴涨在内）具有合理的内在依据。以上这些土地在洋商购买前，绝大部分是尚未被开发的，洋商准备开发哪里的土地，租界准备向何处扩展，本来是信息不对称的，但一旦转领道契，似乎就落实了未来，地价的大幅度上涨也就在情理之中了。少量美册道契在开始的年份中曾留下土地在二手市场上的转让价，我们举几个例子就能说明这个问题：

　　例1咸丰五年（1855年）三月，美国传教士秦先生从中国居民瞿荣敬处买地2亩，每亩70元，共140元。申领了美册第10号道契。咸丰十年五月，秦先生将该地块转卖给美国商人阿而，售价1200两。[①]1200两约合1621.62元（以1元=0.74两计），系买进价的11.58倍。

　　例2咸丰五年五月，洋商好尔以12元的价格从中国原住民奚姓处买地1亩，申领美册第19号道契。咸丰十一年八月，洋商可夫将此地的一半转卖给美商郝经，售价500两。[②]也就是每亩1000两，约合1351.35元。系买入价的112.61倍。

　　例3咸丰五年五月，洋商好尔以每亩50元的价格向中国原住民瞿姓买地2.5亩，共125元，申领美册第22号道契。咸丰十一年八月，洋商可夫将此地的一半（经重新丈量，地块总面积2.2亩，非2.5亩，一半即1.1亩）转卖给美商郝经，售价1000两。[③]也就是每亩909.09两，约合1228.5元，系买入价的24.57倍。

　　例4咸丰八年九月，外商可夫从瞿姓处买地2.862亩，每亩50元，共143元，申领了美册第77号道契。咸丰十一年八月，可夫把该地块的一半（即1.431亩）卖给美商郝经，售价1000两。[④]也就是每亩698.81两，约合944.34元，系买入价的18.89倍。

　　例5咸丰十年八月，外商些喇向中国原住民买地1.6亩，共350元，申领了美契第82号。过了半年，即咸丰十一年的二月，些喇将该地的一半（即0.8亩）连房屋转卖给美商华特而，价789.5两，[⑤]也就是每亩986.88两，约合1333.62元，系买入价（每亩218.75元）的6.1倍。

　　从以上几个例子可以看出，农田一旦转道契，价格确会明显上涨。

　　但另一方面，我们又从价格的变动记录中发现了疑点。表1中序号27的案例，调查地价的时间甚至比立契时间还早了一个月，但为何调查下来的地价是每亩1000元，而契内标明的价格只有每亩198.45元？这是一个明显的漏洞。也许会有两种解释：一是调查价写高了，二是契内价写低了。调查价偏高是完全可能的，因为土地升科缴价，把地价报得高一点，可以让洋商多出点钱来补偿。但即使高一点，也不可能高得过分离谱。那余下的可能就是契内价写低了。对于这一点最为合理的解释是：在土地交易中存在中间商的情况下，契内价是中国原住民把土地卖给中间商的价格，而不是中间商把土地转卖给洋商的价格。在这种情况下，中间商并不只是充当交易中介，而是先买后卖的炒地客，或用当时的话来说，就是地贩。中国政府反对土地炒作，所以土地交易中存在“阴阳”双重价格：契内价（即中国原业主卖给中间商的价格）在阳面，数额偏小；而中间商卖给洋商的价格在阴面，数额大了不少。表2中序号33的情况与序号27的情况类似，虽然序号33的调查时间迟于立契时间一个月，但在如此短暂的时间内，地价涨至588.84%是不可思议的。合理的解释也应该是契内价填小了。让我们再来看一则案例来加以佐证。

　　英册第3903号道契是光绪二十八年（1902年）三月洋商通和行从徐润经营地产的宝源祥商号购得的，地块坐落在二十七保十图大王庙之东，面积2.899亩，契内价1000元。之前这块地涉讼，美查洋行与徐润争夺该地块的产权。会审公廨判其归徐润执业，但英国领事必欲将该地块的产权归诸美查。宝源祥不得已复延律师担文与美查所延律师哈华托一再辩驳，“并讯其地如归美查，应偿宝源祥地价之数。据称三百两。担文以地系宝源祥之地，历年之粮系宝源祥所完，自应归地为正办。复致哈华托愿出银四千五百两以杜纠葛；如美查必欲其地亦如其数。据哈华托称，美查愿收银四千五百两，交还徐雨记田单，美查写立凭据地归宝源祥，任凭转立道契，永无纠葛之据交宝源祥收执”。[⑥]

　　一块契内价1000元的地，宝源祥愿出4500两（约合6081.08元）来平息一场地产诉讼纠纷，说明这块地的实际市场价格一定会在7081元之上，否则就没有理由解释宝源祥行为的合理性。在这个案例中，契内价（1000元）肯定远远低于中间商（宝源祥）卖给洋商（通和行）的价格（未载明，但肯定在7081元以上）。

　　当然，并不是所有的案例都存在如此巨大的阴阳价差，这取决于多重因素的影响，是否存在中国中间商转手，往往是最重要的因素，如果只是一般的中介介绍，所收佣金是有限的；还会受时间节点、道路开发、租界拓展的快慢、货币流动性的宽紧等影响。

　　再举一个表1外的例子来佐证阴阳双重价格的问题：光绪二十八年十月间，益昌公司凭中付定金购买二十七保十图英租界昌寿里新马路之侧的两块地，议定每亩价4500两（约合5993.61元），并付定金2000两。后卖方一味拖延，并过了一个月的限期。十二月，卖方传出要卖给洋商转契的消息，过了几日，又对原买方益昌公司说要涨价，每亩涨500两，即涨至每亩5000两（约合6719.53元）。而这块地在光绪二十九年二月由道达洋行申领道契时，契内价写的是3.972亩地共2400元，即每亩604.23元。[⑦]这样，实际市场价是契内价的11.12倍。

　　另外有一个表外的例子也是很能说明阴阳双重价格的：光绪三十四年十二月，高志鸿将坐落在二十三保十二图杨树浦高家宅地段的一块地（1.129亩）卖给了仁记行大班墨家楼（麦克楼），契内价是300元，即每亩265.72元。但在高志鸿的一份禀贴中，却称他与洋人买主“言明每亩价银500两”。[⑧]当时的500两银约合678.61元，是契内价的2.55倍。

　　双重价格的存在说明在上海早期城市化的农田收购并转立道契的过程中，存在着利益分配的不均等，决定这种利益分配不均等的一个主要原因是信息的不对称。

二、掌握核心信息的外国房地产商

　　在城市化和城市改造的过程中，信息会对土地价格产生十分敏感的影响，比如，市区向哪个方向扩大，那个方向上的农田就会变成城市市区的土地，价格当然就会有明显的上涨。道路的建设、公用事业的发展、商业服务业的兴起，也都会引起地价的变化。

　　晚清上海租界处于不断扩张的过程之中，但是，这种扩张是信息不透明的，只有一小部分洋人掌握租界扩张和城市发展的核心信息，在公共租界，这一小部分人就是工部局董事会成员。

　　对于利用信息从事房地产业的优势，租界当局是十分清楚的。1877年12月17日，上海公共租界工部局董事会会议在总董的提议下，通过了如下的决议：“自今日起，工部局雇员不准直接或间接地购买上海外国租界境内的或本工部局和法公董局管辖区内的地产或房产，除非工部局雇员把此类地产或房产真正作为自己居住使用，并且首先要从本董事会的总董处（暂时）申请到购置此地产或房产的书面许可证。”[⑨]这看起来是一条非常自律的规定，禁止工部局雇员从事商业性的房地产交易。而且，就是1877年12月17日的同一次工部局董事会会议上，还针对工部局高级雇员的炒地行为进行了处理：“会议研究了总办苏珀的经济情况。他的地产的抵押借款数超过了地产本身的价值。······他又劝说工部局买办为他向一家钱庄商借2500两。董事会了解了这些严重情况后，一致认为苏珀先生继续担任总办是不适当的，应该免去他的职务，并要求总董将此决定通知他。”次日苏珀提出辞呈，董事会“即予接受”。[⑩]

　　作出一项自律规定，开除一名高级雇员，看来租界当局对自身行为的限制是认真的。但当我们对这个问题作进一步思考时会发现：规定工部局的雇员不准炒地，而最有权力并最掌握核心信息的工部局董事会成员并不是工部局雇员，他们的行为并没有受到限制。而且其中有不少人所属的公司是经营房地产业的。为此，笔者作了一个初步的归纳如表2。

表2：历届工部局董事会中从事房地产经营的部分成员（1865-1904年）

年份	担任董事	担任总副董	备注
1865.5~1866.4	汉璧礼（T.Hanbury）
1872.1~1873.1	芜得(A.G.Wood)		业广公司主要股东
1874.4~1875.4	芜得(A.G.Wood)
1874.4~1876.8	高易(G.J..Cowie)
1877.1~1879.1	高易(G.J..Cowie)
1879.1~1880.1	沙逊(E.A.Sasson)
1881.1~1882.2	雷氏德(H.Lester)
1881.1~1882.2	芜得(A.G.Wood)
1881.1~1883.2		沃德(W.C.Ward)	业广公司主要股东
1882.2~1884.1	毛里逊(G.J.Morrison)		建筑设计公司老板
1882.2~1883.2	梅博阁(A.Myburgh)
1883.2~1884.1		梅博阁(A.Myburgh)
1884.1~1886.1	梅博阁(A.Myburgh)
1886.1~1889.2		毛里逊(G.J.Morrison)
1886.1~1889.2		芜得(A.G.Wood)
1900.3~1904.3	哈同(S.A.Hardoon)

　　资料来源：《上海道契，1847-1911》（以下简称《道契》）各年；“上海公共租界工部局董事名录”，见汤志钧主编：《近代上海大事记》，上海辞书出版社1989年版，第914-931页；王垂芳主编：《洋商史：上海1843-1956》，上海社会科学院出版社2007年版，第197-198、207页。

　　应该说，表2的归纳是不完整的，有待今后补充。主要是因为限于历史知识，对人名和公司有时不能一一匹配。另外，如果主业不是搞房地产的，本文也没有将其列入，如金能亨就是一例。他主业是搞航运业的，也买过不少地。他做过工部局总董和董事。即使如此保留，表2仍能给我们震撼：原来工部局董事会里竟会有这么多专业搞房地产的商人！

　　这些在工部局董事会里担任总董、副总董和董事的房地产商人，掌握两类最核心的机密或信息，一类是租界扩张的信息，一类是修路造桥等市政工程的信息。租界向什么方向拓展以及拓展到什么程度，关系到未来纳入到租界的土地的升值问题。所以掌握租界扩张核心机密或信息的人，可以利用信息不对称的优势，到界外收购最便宜的土地，或者在二手市场收买已申领道契但地价尚有很大上涨空间的土地，这样的道契土地既可以在租界里面，也可以在租界外面，一旦租界扩张，地域格局改变，地价就会迅速上涨。修路造桥等市政工程的信息对于房地产业来讲也是非常重要的。道路的开通、运输和生活条件的改善，可以提升相应土地的价值。正如有的华人业主在其禀贴中所说的：“马路渐渐筑通，其地渐渐增值。”[11]

　　掌握核心机密或信息的外国房地产商可以在他们担任工部局董事会职位时买地，也可以在卸任后的一段时期内继续利用未过时的信息。他们的购地行动，大可由公司出面而不是由他们个人出面，大可在土地二级市场上收购道契而不是向中国原住民买地，以此来淡化人们心目中将他们的行为与他们所制定的规则（工部局雇员不准炒地）作出对比。[12]笔者相信，他们在这方面肯定已经尽可能地采取了低调的立场，但尽管如此，《道契》资料中还是反映了这些人在任内或卸任以后的一段时间内向中国原住民买地（也就是申领道契）的史实。例如雷氏德在1881年1月至1882年2月的工部局董事任内，以他个人名义，而不是德和洋行名义，买地申领道契3宗，土地面积27.87亩，而在卸任后的两年内，买地多达14宗，土地面积72.2亩。毛里逊在卸任后的几年中（1890-1894年）共以个人名义买地22块，总面积100.7亩。哈同在任职前一年，在土地一级市场上买地3块，面积18.6亩，任职四年内以其个人名义买地申领道契10宗，总面积18亩（包括法册道契1宗），卸任三年内又在一级市场买地7块，总面积3.9亩。此外，1901年哈同还买进英册第108号第114分地、英册第109号第115分地和英册第110号第116分地共3块道契土地，位于最早的租界区域，总面积12亩左右。高易和梅博阁任内在土地一级市场买地领契至少有12宗，88.9亩之多。[13]

　　洋商在上海要能够顺利地买到合适的土地，要能够低成本地买到合适的土地，单靠他们自己是不行的。他们可能不会说中国话，不会直接同中国的村民打交道。他们可能不了解中国的风俗习惯，特别是土地交易方面的风俗习惯，需要有人随时告诉他们，并帮助他们办事。特别是，当他们自己出面的时候，即使是由洋行的买办来代理，村民们也会开出相对较高的价格。因而，他们需要利用中国人来收购土地。地贩、地保、地痞是洋商利用的三类人员：地贩是中间商、地产中介，有时也常自己买地，然后在合适的时候转卖给洋商；地保是地方上公共事务的实行人，土地交易要由地保见证，土地涉讼要由地保作第三方的调查证明人；地痞则是洋商用来对付中国原住民的“药”，是用来降低收购成本的。

　　既然有中国的中间商介入，他们也必然会要获取一定的利益。

三、地贩：中国中间商

　　“地贩”是当时人的称呼，一般是指炒卖地皮的中国商人，这些人肯定也会做一些介绍生意的中介业务，但主要的工作是从中国原业主手中购买土地，并在合适的时候转手卖给洋商。单纯的中介业务一般可以获得成交价约15%的佣金，[14]而先买后卖则可获得更多的土地升值的好处。

　　当然，从本质上说，外商地产公司或外商个人也都是炒地皮的地贩，外商买地后也有不申领道契，而只满足于转手获利了结的。但似乎是因为《土地章程》给了洋人“永租”土地的权利，当时并没有人指洋人为地贩的。洋人也可以充当介绍生意的中介人。光绪三十三年十一月，地贩陈月山从原业主僧宏达处购得位于二十二保四十三图浦东东沟高庙西地段的一块5.684亩的地块，经中间人机地士等议价出售与英商古柏，但洋商没有付清地价，欠款3600元。而契内价写的仅是2100元，卖主是僧宏达，而不是陈月山，更没有机地士的痕迹。[15]可见地贩的名字可以出现在契内，即以卖者的身份出现，也可以不出现在契内。

　　有些本质上应该是非赢利的机构也参与炒地，如广肇公所。我们在《道契》资料中可以发现多份以广肇公所为卖方的道契。从光绪二十九年五月二十八日二十五保头图地保钱永和的禀贴中得知，广肇公所先从业户奚土土处购地，再转卖洋商，其中不惜动用官府的力量。禀贴称：“广肇公所买奚土土地因地价甚小，奚土土不愿出售，后来广肇公所函送奚土土到县讯问，业蒙县宪断定每亩加价，以致奚土土情愿并卖广肇公所永为世业，听凭出租洋商转立道契，永无纠葛。”[16]

　　英册第3371号道契资料中有一份光绪二十九年十二月上海县二十五保二图地保张润翔、陆耕珊的禀贴，内称：该号契地原系石氏兄弟产业，石氏“将是地一并卖与盛夔记，由盛夔记出租与通和洋商为业”。[17]盛夔记就是地贩。光绪二十七年四月，二十五保二图原华人业主陆兰堂的禀贴称钟南桥（即洪南基）为“著名地贩”。[18]光绪二十七年间，上海县二十七保七图姜家祠堂之西的地面，有一户曹氏人家，四房共有祖坟公祭地11.764亩，“无如时事变迁，近被开筑马路，风水有碍，故四房会齐公议，已经另购善地迁葬以妥先灵，兹将公祭单地凭中价卖与陶凤记，由陶凤记出租与史文洋商”。[19]陶凤记即英册3933号道契上的卖出者名字陶善钟，道契价2200元购地9.225亩，平均每亩238.48元。这个价格可以认定是陶凤记从曹氏手中买地的价格，至于他转卖与洋商的价格肯定远高于此数。边上就是马路，应该是在开发中的地区了。二十七保七图似在法租界。光绪三十年四月，同样在二十七保七图，土名沙塘泾另一曹姓“公产坟地因被洋商开作马路，风水攸碍，情愿另行购地搬迁安葬”，该坟地“愿卖陶姓为业，听凭出租与洋商泰利为业转立英册道契”。这里的陶姓即陶善钟，他花了200元钱购得曹姓公产坟地1.207亩，并转卖与泰利洋行。[20]陶善钟的名字经常在道契中以中国原业主的身份出现，实际他是先买后卖的地贩。英册第4651号道契的记录能够充分说明他赚取土地差价的买卖行为，该项道契上注明系由通和行向陶善钟买地，契价系1800元买地12.745亩，平均每亩141.23元。立契时间为光绪二十九年十二月。但仅隔两个月，即光绪三十年二月，升科地价调查，表明该地段的地价为每亩500元。[21]后者为前者的3.54倍。陶善钟以每亩141.23元向农户购地，然后以约每亩500元的价格把地卖给洋商。陶善钟被时人称为“陶百万”，他深谙地产买卖之道，所以后来英商泰利地产公司聘请陶善钟的儿子陶敬斋为买办，希望利用陶家的财富和经验。[22]

　　我们在道契资料中可以经常看到的另一个名字是程谨记。程谨记即程谨轩，英商沙逊洋行买办，曾是上海数一数二的大财主，拥有房地产价值数千万银两，月入房租数万元，人称他是“沙（逊）、哈（同）之下，一人而已”。[23]光是光绪二十九年这一年间，他以个人名义卖给洋商申领的土地至少就有10宗，共63.931亩。其中一块地坐落于二十七保四图西庙桥之西南，22.307亩，田单十八张半，明显系收购所得。契价1100两，即每亩49.31两，是非常便宜的。这应该就是程谨记向农户的收购价。另一块地坐落同一地段，契价1200两，23.396亩，也应是程谨记从众多业户手中收购所得。上述两块地共有45.703亩，程谨记都转卖与玛礼孙行，申领了英册第4653号道契和英册第4654号道契。[24]同年坐落在二十七保十三图西金家巷地方的两块地也是程谨记卖给玛礼孙行的，其中一块地后来申领了英册第4662号道契，这块地有4.374亩，田单三纸半加两角，共六份，显然也很可能是从几处收购所得。[25]光绪三十年正月，程谨记卖给通和行的一块地坐落二十八保六图西庙桥之西，明显系租界之外，价格特别便宜，8.104亩，契价才145.25两，合每亩才17.92两。[26]程谨记大胆收购租界外的农田，是要有信息的，如果没有通路开发计划或租界扩张的信息，买了界外地是没有什么用处的，另外虽说价格便宜，也要比纯粹意义上的农田交易价格高出了许多。

　　正因为地贩获利特别大，所以常不惜犯险，或违规操作，甚至采取欺骗手段。光绪三十年五月，上海县二十三保十二图有陆杨氏“将有单失单之地[按：有单一张半，失单半张]绝卖与徐福寿为业，立契时言明[半张]田单早经遗失”，过了半年，通和行前来购买这块土地，“现经徐福寿出立之租契送转道契，倘失单之地不能转契，徐福寿情愿照章升科”。[27]连遗失田单的地块都不放过，可见胆子够大的了。但在当时的背景下，失单部分的土地是难入道契的。光绪三十二年三月，二十三保正十九图住江湾镇的业主王兆济在呈官府的禀贴中称，地贩吴公记从王兆济处购地，不肯付清地价款，却“重价转售，朦请道契会丈”。[28]

　　著名投资实业家祝大椿也参与炒地，光绪三十一年被地贩胡德生以假田单哄骗银两，祝大椿告到会审公廨，断将胡之产业抵偿，祝共领有偿债田单六纸。在这一年，祝大椿将二十七保九图胡家楼地段、二十八保北十二图诸家浜地段和二十八保五图法华寺北地段的五块地卖给了洋商梯思德而。[29]

　　在地贩中身份最高的大约当数徐润了。因为他不仅在生意场上声名显赫，而且有好多年担任轮船招商局等官督商办企业的高级管理职务，有很大的社会影响。同治二年（1863年）徐润担任买办的宝顺洋行大班韦伯“职满回国，临别赠言与新大班希厘甸同一宗旨，均谓上海市面此后必大，汝于地产上颇有大志，再贡数语：如扬子江路[按：即沿外滩的路]至十六铺地场最妙，此外则南京、河南、福州、四川等路可以接通新老北门，直北至美租界各段地基，尔尽可有一文置一文云云。历验所言，果与效果，足征先见之明。以今计之，入地二千九百六十余亩，造屋二千另六十四间，且谓不免过贪耳”。[30]徐润由于身份的关系，以他自己的名字或徐雨之、徐雨记的名字买卖土地的案例并不是很多，绝大多数情况是以他所有的行号宝源祥和潘源昌出面交易。在1883年上海金融风潮期间，徐润的事业遭受重创，由于资金周转不灵，不得已将先前囤积的房地产贱卖以应付危局，“以三百数十万成本之产业只摊作二百余万之款，清偿完结，受亏至八九十万两，岂不痛哉”。[31]

　　徐润在土地一级和二级市场上均有大手笔介入。本文关注的是一级市场的土地交易价格及在信息不对称条件下的利益分配问题，所以对徐润在一级市场上炒卖土地的情况作了一个汇总统计，如表3所示：

表3：徐润在土地一级市场上的卖地统计（1876-1911年）

年份	卖地宗数	卖地总面积（亩）	契内总价（两）	契内平均价（两）
1876	1	8.369	430	51.38
1882	4	107.354	4882.11	45.48
1883	7	23.722	3441.73	145.09
1885	1	21.47	738.8	34.41
1887	3	9.086	645.72	71.07
1888	10	97.072	7702.86	79.35
1889	19	203.165	9325.35（3块地未写价）	36.32
1890	11	41.782	1076.08（4块地未写价）	60.50
1891	10	67.096	3186.51（1块地未写价）	64.15
1892	3	9.279	850	91.60
1894	4	22.718	1983.30	47.68
1895	9	96.35	5265.74（1块地未写价）	55.15
1896	11	88.27	5808.6（2块地未写价）	71.23
1897	7	58.466	11166.17	190.99
1898	20	125.29	10360.80	82.69
1899	38	241.699	17088.60	70.70
1900	13	21.511	2804.21（1块地未写价）	130.36
1901	2	35.753	4425	123.77
1902	19	53.575	11347.53	211.81
1903	13	30.126	5632.17（1块地未写价）	186.92
1904	8	32.428	5089.44	156.95
1905	6	57.189	8965.47	156.77
1907	5	26.912	3730.44	138.62
1909	2	1.771	445.2	251.38
1911	7	6.593	1756.47	266.41
共计	233	1487.046

　　资料来源：根据《道契》历年资料收集、编排。
　　注：在美、德册道契缺地价的情况下，契内年平均价系英册均价。

　　表3的统计土地面积数是1487.046亩，距徐润自己说的2960余亩尚有很大差距，只刚刚过半而已。以下视点有助于我们对这个问题进行分析：表3的统计只涉及他在土地一级市场上卖给洋商并申领道契的那部分土地，他完全有可能在向中国农户买进土地以后转卖给中国中间商，也即别的地贩，而不是卖给洋商申领道契，估计这种情况也是会经常发生的；另外，他有可能通过道契挂号囤地，这在现在的《道契》资料中并未能得到普遍的信息反映；再则，他在二级市场上炒卖道契土地，1882年底至1883年金融风潮期间，徐润卖地筹款，基本上不是靠卖租界边缘地区或租界外土地，因为那些土地毕竟价格还比较低，他主要靠卖出地段好的土地，单单转手后买地的洋商由英册转领美册的土地就有11块，总面积73.125亩，其中有南京路一带的土地，也有虹口码头位置的土地。[32]

　　表3所显示的契内年平均价有明显的变化趋势，在1900年以前，除了个别年份之外，绝大多数年份是两位数的，而从1900年起，所有年份的均价都是三位数的，光绪末年的均价大体上是光绪初年均价的三倍左右。

　　徐润卖地的契内价都不甚高，但实际成交价可能会高出许多。上文已经说过英册道契第3903号地块的阴阳双重价格问题，双重价格的存在使中间商（即地贩）获利丰厚。为了保证双重价格的存在以及价差的可观，最需要做的就是延缓真实信息的传递速度，也就是尽可能地不让中国原住居民获知事实真相，不让中国原住居民知道租界扩张的信息以及城市建设的信息。

　　光绪二十九年前，在徐润处任招商局帮办的张鸿禄向徐润的地产企业潘源昌（管事者名潘爵臣）建议购买静安寺涌泉井路一带地皮，当时地价每亩不过数十元，租界向西扩张到了静安寺，张断定那边的地价肯定会大大上涨。张自己也准备买地扩充张园（坐落二十七保九图），由于张的帮办身份比较引人注目，“恐各地户闻风涨价，情愿代买”。潘源昌代购张园土地，后徐润欲将所购土地据为己有，因而引发了一场官司。在徐润与张园主人张鸿禄的来往信函中，有地价每亩275两，共4400两之说。[33]与前述每亩数十元相比，应该是已经“闻风涨价”过了。由中间商出面，低调收购，再转卖与洋商，肯定比洋商自己出面大张旗鼓地收购，成本会小很多。中间商常与相对熟悉的洋商配伍，如宝源祥、潘源昌卖地最多的洋商是通和洋行、玛礼孙洋行，中间商可以从关系紧密的洋商处获知土地的需求信息。

　　另外，中间商在处理中介业务（不是自己收购）时还会扣压中国原业主应得的款项。1905年4月19日工部局董事会开会时，总董说，有人告诉他，为修筑通往佘山的道路支付给当地中国业主的款子，如果付给中间人的话，这笔款将不大可能到达真正的土地业主手里。因此会议建议工务委员会考虑，在丈量工作结束时，应公开宣布发款日期，届时派一名会说中国话的外国人监督款子的发放工作。[34]

四、地保、地痞、会丈局

　　地保是土地交易、申领道契诸多程序中的重要环节。地保要为申领道契材料的真实性提供担保；如果发生产权争执，地保有责任调查情况后向中国当局汇报，或向会审公廨作证；会丈局丈量申领道契的土地时，地保须作引导，所谓“领丈”；土地升科缴价，地保须在当地调查地价并据实报告等。因此，地保的作用是非常重要且不可替代的。

　　洋商可以通过地贩买地，也可以通过地保买地。同治初年，二十四保十六图地保曹振生与侄曹德章经手包卖8户40亩土地给洋商。[35]光绪年间，二十七保十三图地保谈裕成为工部局包买靶子场土地30亩，洋商方面“仅付过银四千五百两，其经中徐子良、韩根生、邹云甫称，须凑足田单三十亩，再付银一万两，俾可向乡户买地”。谈裕成被人称为“地贩兼地保”。[36]

　　光绪二十四年，清丈局为厘清一宗申领道契程序中的产权边界，要相关的中国业主侯姓交验田单，侯姓将自家0.9亩“祖遗产业”的田单“交与地保周文邦代呈照验”，周文邦乘机压下这张田单始终不交还原主。光绪三十一年周文邦死，光绪三十二年“其子周兆祺私捏周文记租契，出租洋商通和”，请转英册5214号道契。[37]另外一个相似的例子是二十五保四图“已故地保之子林兰泉”将商人陈土生的“祖坟朦丈并换道契”。[38]地保的权势延伸到了下一代。

　　地保有时在洋人的租界扩张计划或道路修建计划中占有重要地位。1888年9月18日工部局董事会会议上宣读了测量员的报告。该报告称，前任地保为安排熙华德路买地事，对工部局提出了总数达1810两银子的要求。有关此项要求，工部局现重新与地保的儿子进行了彻底的磋商。双方认为，目前仅剩的三项要求是：从1881年以来那块地皮的土地税总额为制钱220800文；乡民们因愤恨地保充当工部局代理人安排修建马路，而捣毁了他的家，其损失赔偿费为200两银子；华记路转角上面积为0.36亩的一长条土地的地价，估计为400两银子。由于这个地保是实施汉璧礼路延伸工程的唯一障碍，测量员建议，如果地保对修建这条马路不再表示反对，工部局就应该把上述款项给他。总董同意上述地保的三条件，但工部局方面的条件是地保出具收据，表明他向工部局提出的要求已经全部得到满足，并答应协助打通汉璧礼路。[39]工部局要地保为其征地，安排修建马路，至于酬劳，则十分吝啬，拒绝了地保提出的1810两银子的要求，后来只同意了约800两银子的给付，这约800两银子并没有包括对地保工作的佣金或酬谢在内。由此可见，工部局利用地保是低成本的。

　　地贩一般都会与地保建立比较紧密的关系，地贩在收购土地时若遇阻碍，一般都会先请地保帮忙解决。光绪三十三年地贩冯振扬在二十二保五十一图大肆收购土地，为申领道契快速方便，依靠地保凌瑞堂帮忙，倒填交易契据的日期为光绪三十年。[40]批评地贩地保勾结侵犯业主权利的资料是比较多的，如宣统三年四月，二十七保十一图原华人业主周钟联的禀贴中有谴责“劣保奸贩”的内容，[41]连上海知县给会丈局总办的移文中也说“该劣保[按：指严宝英]等神通广大，不知如何肆其运动，竟得蒙混领出（道契）”。[42]

　　无论是地贩买地，还是地保买地，原住民们不肯给予正面的积极回应，应是可能发生的一种情况，正像前述为修筑熙华德路买地时，愤怒的村民们甚至捣毁了为洋人服务的地保的家。在原住民不予配合的情况下，地痞的出场就可能收到奇效。我们在道契资料中看到一份光绪三十二年八月二十八日上海县二十七保北十二图原华人业主的禀贴，很能说明问题。兹将这份禀贴的核心内容摘录如下：

　　具禀孀妇张李氏向居治下小沙渡地方……本年七月间忽与同村不务正业之张朗虎奚老凤来家，以氏家有祖遗坟地壹亩壹分贰厘五毫，劝氏出卖，氏恐受其欺，不允。讵张等危言哄吓，声称倘不允卖，定将该地笆围。氏惧有意外，只得勉允。当言明照单每亩给价洋壹千元，并由张缮立定单，勒氏签押后即付定洋贰百元，余价约期送至氏家，再行立契。讵逾期不付，迭催罔应，旋复嘱氏至英界领价，氏胆怯未许，张又逼往，遂于七月二十日至英界烟馆收到英洋壹千壹百念元。氏当交第一百八十三号张国良户壹亩壹分贰厘五毫，其单外余地肆分零许氏另行管业。嗣将余地卖与胜业公司，计得价洋肆百元。不料张奚二人串合地保陆鹤堂即陆彩堂瞒氏在升科局捏张万春户具禀盗升地肆分五厘肆毫壹单连同有单之地一并地保盖戳出租洋商爱尔德转立英册五七九三号道契······

　　动用流氓力量吓住了老实人，不怕你不乖乖就范。但想把人家的地合法地“偷”走，想必再老实的人也会挣扎一番。张李氏终于告到官府。在这种情况下，涉讼部分的土地是很难入册的。

　　会丈局是中国政府所设的一个业务机构，专管申领道契土地的重新丈量。在一些有争议的案例中，会丈局的角色呈现出偏向权势的立场特征：在地贩、地保与老百姓的关系中，偏向地贩和地保；在洋人与中国人的关系中，偏向洋人。地贩、地保要在土地面积等事项上作弊，必须买通会丈局的人。地贩冯振扬“贿通丈手”，将马姓人家“祖遗未卖之沿浦滩地一亩四分零一并丈入伊买之地内”。[43]宣统三年四月，原华人业主周钟联说“劣保奸贩”“贿串会丈局书办人等，将宪札饬查及田县宪移会查复之公事竟然捺不具复”，而当地保雇人将洋商界石私自竖立周家地产上时，会丈局的杨委员劝周“认亏息事不必与较”。[44]

　　在与洋人的关系中，会丈局偏袒洋商。对于这一点，连地方官府中也有人看不下去。《道契》资料中有一篇光绪三十三年十一月十八日巡警道给会丈局的移文，批评会丈局听任太古等洋行侵占浦东公共土地而不作为。[45]中国政府的会丈局似乎成了洋商利益的代理人，岂不怪哉。

五、中国原住业主是得益最少的人群

　　外滩一带在租界开发之前，是一片荒凉的土地，有外国人说这是“我们所能想象的最丑的地方”。[46]那里的地价，每亩不过10元左右。[47]有人估计，开埠前期上海县城北边一带土地，每亩大约在15000文至35000文。[48]以1846年至1856年的11余年中持续时间最长的1两兑换1660文制钱的汇率换算，后来成为黄浦江边租界中心区的土地，每亩价格也就在9两至21两之间。在信息不对称的情况下，如果有人肯出两倍的价钱来收买中国原业户的土地，中国原业户会认为拣了个大便宜；如果肯出三四倍的价钱，那简直就是天上掉馅饼。另外，卖地还能得到拆迁补偿，即房屋拆迁和坟墓迁移补偿。

　　光绪二十四年七月，洋商所买二十三保十四图伏字圩乡民土地中有贾阿妹的0.2亩房屋地基在内，但洋商未对地上房屋及坟地付价，因此数年后引起诉讼。[49]光绪二十五年七月二十四日，居住虹口的二十三保一、二图原华人业主沈瑞卿、梁兆祥给上海知县上禀贴，内称：他们两家合计有则田7亩，凭中董鲤庭等价卖与艾记公司为业，当日立契，除收过地价款外，尚欠找搬迁房屋费1300两正，言明房屋迁清，其银如数照付。但迁房后洋商“延久未付”，又“捏造祖契”，“私立界石”，企图“偷换道契”。在中国官府干预下，房屋搬迁费1300两终于付清。[50]

　　坟地的搬迁也是要付费的。同治十三年八月英册第1043号第1050分地的“永租”契约中规定：所添租的潘少卿地上现有坟墓，言明不得移动，日后潘姓自愿迁出，洋人业主另付买地价银并拆搬等费。[51]

　　随着道路的修建和土地的开发利用，有的孤坟四边都变成了热闹的马路或洋商大兴土木的契地，坟的业主常感风水不佳而搬迁的。但如果是修路必经之地，则不能等待业主的主动搬迁。1877年为修熙华德路，必须迁走沿途大约40座坟茔和骨灰甏，每座坟少于10两是迁不了的。[52]

　　但即使有这些好处，中国原住居民仍是获益最少的。在他们卖地开价的时候，由于他们无法得知未来城市化的图景或租界扩张的计划，他们只作与原农田地价的比较，而没有把他们失地以后的长年生活保障考虑在内，也无法把城市化进程中的地价上涨考虑在内。美册第104号和第105号契地的立契时间都是在咸丰十一年（1861年）十一月初三这同一天内，而且两块契地的地块毗邻。美册第104号契地是洋人向洋人购买后申领立契的，10.2亩土地共6000两，即每亩588.24两；每册第105号契地是洋人向华人业主购买后申领道契的，14.736亩地仅727.3元，即每亩49.36元，约合36.53两。[53]前者是后者的16.1倍。当然，每亩36.53两只是契内价，是中国原住农户所得的价款，如果存在中间商，中间商在交易中的所得可能远高于中国原住农户的所得。

　　1890年10月，工部局为扩张虹口租界的边界而筑路，原计划以每亩不高于60两的价格从村民手中购地。不料，“有许多地头蛇掌握了乡民们，怂恿他们索取高价。因此工部局要付出比原先设想高得多的价格，大约每亩为200两到250两。[54]村民们知道了筑路是为了扩大租界，今后那边会繁荣许多，要价自然就高了。由此可见，中国原住居民在土地交易中利益得不到充分保障，主要是因为信息不对称。

注释：

[①] 《道契》第26卷，第3页。

[②] 《道契》第26卷，第7页。

[③] 《道契》第26卷，第8页。

[④] 《道契》第26卷，第38页。

[⑤] 《道契》第26卷，第43页。

[⑥] 《道契》第14卷，第25-26页。

[⑦] 《道契》第15卷，第286-287页。

[⑧] 《道契》第23卷，第214-215页。

[⑨] 上海市档案馆编：《工部局董事会会议录》第7册，上海古籍出版社2001年版，第625页。

[⑩] 上海市档案馆编：《工部局董事会会议录》第7册，上海古籍出版社2001年版，第625页。

[11] 上海县二十七保南十二图原华人业主朱纪芳禀贴，宣统元年五月。《道契》第24卷，第17页。

[12]所谓土地一级市场，是指洋人向农户买地的市场；所谓二级市场，是指申领了道契以后的产权转手。由于一级市场是以申领道契作为过程的终点，所以中国中间商向农户买地后转卖给洋商，也成为一级市场的有机组成部分。

[13] 根据历年《道契》资料整理所得。

[14] 1889年3月12日会议录，《工部局董事会会议录》第9册，第700页。

[15] 《道契》第22卷，第8页。

[16] 《道契》第17卷，第337页。

[17] 《道契》第11卷，第309-310页。

[18] 《道契》第12卷，第182页。

[19] 《道契》第14卷，第57页。

[20] 《道契》第17卷，第41-42页。

[21] 《道契》第16卷，第313、317页。

[22] 包士仁：《外商房地产商的经营手段》，载上海市委员会文史资料委员会：《旧上海的房地产经营》，上海人民出版社1990年版，第146页。

[23] 朱剑城：《旧上海的华籍房地产大业主》；成言：《房地产巨富程霖生、程贻泽》，载《旧上海的房地产经营》第15、67页。

[24] 《道契》第16卷，第319-321页。

[25] 《道契》第16卷，第329-330页。

[26] 《道契》第16卷，第249页。

[27] 《道契》第17卷，第337页。

[28] 《道契》第20卷，第58页。

[29] 《道契》第19卷，第243、245-256页。

[30] 徐润：《徐愚斋自叙年谱》（宣统二年撰），1927年印刷，第12-13页。

[31] 徐润：《徐愚斋自叙年谱》，第35-36页。

[32] 《道契》第26卷，第312-329页。

[33] 《道契》第16卷，第93-95页。

[34] 《工部局董事会会议录》第16册，第576页。

[35] 《道契》第3卷，第16页。

[36] 《道契》第18卷，第144、239页。

[37] 《道契》第18卷，第318页。

[38] 《道契》第24卷，第243页。

[39] 《工部局董事会会议录》第9册，第677页。

[40] 《道契》第21卷，第139页。

[41] 《道契》第24卷，第286页。

[42] 《道契》第24卷，第288页。

[43] 《道契》第21卷，第139页。

[44] 《道契》第24卷，第286页。

[45] 《道契》第20卷，第205-207页。

[46] [法]梅朋、傅立德著，倪静兰译：《上海法租界史》，上海社会科学院出版社2007年版，第13-14页。

[47] 张辉：《上海市地价研究》正中书局1935年版，第1页。

[48] 蒯世勋：《上海公共租界史稿》，上海人民出版社1980年版，第308页。

[49] 《道契》第9卷，第243、256页。

[50] 《道契》第10卷，第300页。

[51] 《道契》第4卷，第61页。

[52] 《工部局董事会会议录》第7册，第589页。

[53] 《道契》第26卷，第61-62页。

[54] 《工部局董事会会议录》第10册，第703-704页。

（作者单位：上海财经大学经济学院　200433）

来源：《中国经济史研究》2012年第3期